Kepemilikan Hak Atas Tanah bagi WNA

Status Kepemilikah Tanah Bagi WNA

Tanah merupakan salah satu komoditas yang paling penting yang dicari oleh manusia. Hak atas tanah merupakan hak yang diberikan oleh negara kepada seseorang maupun sekelompok orang, baik Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA) untuk menguasai tanah. Pihak yang memiliki hak atas tanah tersebut memiliki kewenangan untuk menggunakan ataupun mengambil manfaat dari tanah tersebut. Dalam penggunaan hak atas tanah tersebut, negara memiliki kontrol untuk menentukan hak-hak atas tanah yang akan diberikan kepada seseorang maupun sekelompok orang yang baik WNI maupun WNA sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Adapun hak-hak atas tanah tersebut dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) terdiri dari;

1. Milik
2. Hak Guna Bangunan
3. Hak Guna Usaha
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Membuka Tanah
8. Hak Memungut Hasil Hutan
9. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53

Berdasarkan penjabaran sebelumnya, diketahui bahwa WNA juga salah satu pihak yang dapat memperoleh hak atas tanah di Indonesia selama memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang ada. Hak atas tanah yang dimiliki WNA berlaku bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia maupun badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dan juga badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia.

Baca juga: Tanah Terlantar Dilihat dari Hukum Agraria

Penyebab WNA Tidak Mempunyai Hak Milik Tanah

Hak milik berdasarkan Pasal 20 ayat (1) UUPA mempunyai definisi, yakni hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dipunyai orang atas tanah. Berdasarkan definisi tersebut dapat diketahui bahwa hak milik dalam rezim hukum pertanahan di Indonesia memiliki derajat tertinggi dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya, perolehan hak milik diartikan bahwa pihak yang memiliki penguasaan hak milik secara penuh telah menguasai tanah tersebut. Secara penuh dimaksudkan bahwa pengelolaan dan pemanfaatannya tidak dibatasi seperti halnya hak atas tanah lainnya.

Berdasarkan ketentuan Pasal 21 ayat (1) UUPA yang mengatur bahwa hanya warga Indonesia yang dapat menikmati hak milik. Artinya selain daripada WNI hak milik tidak dapat diperoleh oleh WNA ataupun badan hukum asing meskipun didirikan dan berkedudukan di Indonesia. Latar belakang filosofis atas hal tersebut dilandaskan pada asas nasionalitas yang terkandung di dalamUUPA di mana asas tersebut dimaksudkan bahwa hanya warga Indonesia atau WNI yang berhak memiliki hak milik atau yang boleh mempunyai hubungan dengan bumi dan ruang angkasa tanpa membedakan antara laki-laki maupun wanita sesama warga negara baik asli maupun keturunan.

Begitu krusialnya tanah bagi suatu negara tentu menjadikan perlindungan hak atas tanah sebagai hal yang fundamental demi menjaga kedaulatan suatu negara. Oleh karena itu, pembatasan kepemilikan hak atas tanah, yakni hak milik terhadap WNA ditujukan semata-mata untuk melindungi kepentingan negara dan warga negara, karena jika tidak ada pembatasan pada kepemilikan hak milik oleh WNA maka dapat mengakibatkan terganggunya kesejahteraan masyarakat serta dapat mengakibatkan dikuasainya suatu wilayah negara oleh pihak asing.

Baca juga: Apakah Dalam Hukum Adat, Hak Atas Tanah dan Hak Atas Rumah Berbeda?

Hak Atas Tanah yang Dapat Dimiliki WNA

Berdasarkan penjelasan di atas dipahami bahwa meskipun terdapat larangan kepemilikan hak atas tanah dalam hal ini hak milik oleh WNA, tetapi WNA masih dapat menikmati kepemilikan hak atas tanah lainnya sebagaimana yang diatur di dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia. Terdapat beberapa peraturan perundang-undangan di Indonesia yang menjadi dasar kepemilikan hak atas tanah bagi WNA. Secara garis besar kepemilikan tersebut terdiri dari hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun dan rumah tempat tinggal atau hunian. Selain itu WNA dapat menikmatikepemilikan hak atas tanah, yakni hak guna usaha (HGU), hak guna bangunan (HGB) selama WNA tersebut mendirikan badan hukum di Indonesia dan dan berkedudukan di Indonesia.

Perolehan hak kepemilikan bagi WNA terhadap HGU dan HGB hanya berlaku pada WNA yang mendirikan badan hukum di Indonesia. Hal tersebut dapat dilihat dari ketentuan Pasal 30 ayat (1) huruf b UUPA, yakni badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai HGU dan Pasal 36 ayat (1) huruf b UUPA yang mengatur bahwa badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai HGB. Terhadap HGU dan HGB tersebut kepemilikan tanah oleh WNA hanya berlaku pada badan hukum bukan perorangan.

Namun terhadap orang asing dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan hukum di Indonesia maupun badan hukum yang didirkan di Indonesia oleh WNA dapat memiliki hak pakai yang dipergunakan sebagai tempat tinggal maupun untuk membuka suatu usaha sebagaimana yang diatur dalam Pasal 42 UUPA. Selain daripada hak pakai, orang asing maupun badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia maupun badan hukum yang didirkan di Indonesia oleh WNA dapat pula menikmati hak sewa. Apabila dalam penggunaannya tersebut digunakan untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemilik sejumlah uang sebagai uang sewa sebagaimana yang diatur dalam Pasal 45 UUPA.

Kepemilikan hak atas tanah bagi WNA tidak hanya diatur di dalam UUPA, tetapi diatur pula di dalam Undang-undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang Pasal 144 ayat (1) bahwa WNA yang telah memiliki izin tinggal di Indonesia, badan hukum asing, dan perwakilan negara asing serta lembaga internasional dapat memiliki hak milik atas satuan rumah susun jika mempunyai izin sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Adapun batasan terkait dengan kepemilikan satuan rumah susun tersebut adalah satuan rumah susun tersebut berada di kawasan ekonomi khusus kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan, kawasan industri dan kawasan ekonomi lainnya. Selain itu terdapat pula batasan-batasan lainnya seperti, minimal harga, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun serta peruntukan untuk rumah tinggal dan hunian.

Referensi:

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Undang-undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Rokilah, Mia Mukaromah, “Pemilikan Hak Atas Tanah Bagi Warga Negara Asing”, Ajudikasi (Jurnal Ilmu Hukum), Vol. 2 No. 2, 2018.

Muhammad Faniawan Asriansyah, Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Tanah di Indonesia, djkn.kemenkeu.go.id, Diakses 21 Juli 2023.