PINTER HUKUM
#1 Platform for Legal Education and Consulting • Penyedia Layanan Jasa Hukum Terlengkap dan Terpercaya di Indonesia
Opini  

Menelisik Eksepsi Unsur Gugatan Prematur

Examining the Exception Elements of Premature Lawsuits

Avatar of Pinter Hukum
Gugatan Prematur

Gugatan Prematur

Ada berbagai macam bentuk dari gugatan dan salah satunya mengenai gugatan prematur. Membahas mengenai gugatan prematur secara sederhana, gugatan prematur adalah salah satu variasi jenis gugatan yang mengandung cacat formil karena itu gugatan belum dapat diterima pengadilan. Menurut M. Yahya Harahap dalam Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan menyatakan gugatan prematur diartikan sebagai gugatan yang diajukan masih terlampau dini (hal. 457). Sifat atau keadaan prematur melekat pada:

  1. Batas waktu untuk menggugat sesuai dengan jangka waktu yang disepakati dalam perjanjian belum sampai; atau
  2. Batas waktu untuk menggugat belum sampai, karena telah dibuat penundaan pembayaran oleh kreditur atau berdasarkan kesepakatan antara kreditur dan debitur.

Baca juga: Perbedaan Hukum Perdata dan Hukum Acara Perdata

Akta Jual Beli Prematur

Selanjutnya dalam kasus akibat hukum jual beli yang telah prematur ini perlu kita telisik dari akar permasalahanya apakah sah apabila suatu tanah tersebut terdapat unsur yang bersifat prematur. Akta perjanjian pengikatan jual beli adalah instrumen hukum yang umum digunakan dalam berbagai transaksi properti dan barang.

Namun, seperti dalam banyak hal dalam hukum perdata, akta tersebut juga dapat menjadi subjek gugatan prematur yang mengakibatkan perkara menjadi rumit apalagi kalau ada proses jual beli.

Jika melihat pengertian jual beli menurut KUH Perdata adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang sedang pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.

Dalam perkara ini perbuatan hukum yang dilakukan adalah perjanjian pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan sebelum dilakukannya jual beli. Jual beli merupakan suatu perjanjian antara dua pihak yang saling mengikatkan diri untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

Di dalam pembuatan perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan antara penjual dan pembeli tidak boleh memuat hal-hal yang bertentangan dengan Undang-Undang serta bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.

Hal ini sesuai dengan syarat sahnya perjanjian tentang sebab terlarang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1337 KUH Perdata yang mengatakan suatu sebab dinyatakan terlarang apabila dilarang oleh Undang-Undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.

Akta pengikatan jual beli nomor 150 tanggal 08 Desember 2004 yang dibuat dihadapan Notaris merupakan akta yang berkaitan dengan hukum tanah. Sehingga harus dilihat apakah dengan dibuatnya perjanjian pengikatan jual beli akan melanggar ketentuan peraturan perundangundangan yang berkaitan dengan tanah.

Dalam Pasal 39 ayat (2) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah disebutkan secara tidak langsung bahwa untuk melakukan perbuatan jual beli tanah yang belum bersertifikat diperlukan adanya surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan tanah belum bersertifikat.

Peralihan hak atas tanah dalam bentuk jual beli harus memenuhi beberapa syarat yang telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila syarat-syarat yang telah ditentukan tidak terpenuhi maka akan membawa konsekuensi pada legalitas jual beli hak atas tanah tersebut.

Perjanjian jual beli bersifat konsensual karena terjadinya berdasarkan kesepakatan sebagaimana dituangkan dalam Pasal 1458 KUH Perdata. Selain itu perjanjian jual beli juga merupakan suatu perjanjian yang bersifat obligatoir karena dengan adanya jual beli tersebut belum memindahkan hak milik dari benda yang menjadi objek jual beli.

Perjanjian tersebut hanya meletakan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak yakni meletakkan kewajiban bagi penjual untuk menyerahkan hak milik atas barang yang dijualnya kepada pembeli. Jadi dapat dikatakan bahwa dalam jual beli tanah hak kepemilikan terhadap tanah belum beralih sepanjang belum dilakukannya penyerahan atas tanah tersebut.

Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian konsensual yaitu perjanjian dimana diantara kedua belah pihak tercapai persesuaian kehendak untuk mengadakan perikatan dan menimbulkan kewajiban diantara para pihak. Kewajiban penjual yang biasanya diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli adalah menyelesaikan pembuatan sertifikat atau menyelesaikan kewajiban pembayaran pajak-pajak.

Sedangkan kewajiban pembeli yang biasanya diatur adalah mengenai tahapan pelunasan pembayaran. Kedudukan perjanjian pengikatan jual beli sebagai perjanjian pendahuluan berfungsi untuk mempersiapkan atau bahkan memperkuat perjanjian utama/pokok yang akan dilakukan.

Dengan kata lain perjanjian pengikatan jual beli berfungsi sebagai perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan yang memberikan penegasan untuk melakukan perjanjian utamanya, serta menyelesaikan suatu hubungan hukum apabila hal-hal yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli telah dilaksanakan seutuhnya.

Dalam pertimbangannya Majelis Hakim menyatakan bahwa untuk mengalihkan hak atas tanah, tidak saja para pihak harus memenuhi ketentuan sahnya perjanjian sebagaimana dimaksud Pasal 1320 KUHPerdata, akan tetapi yang paling penting harus dipastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Selanjutnya dalam objek pengikatan jual beli ini masih akan memasuki fase sebagai tanah sengketa apakah tanah tersebut merupakan tanah sengketa atau tidak sehingga hal ini meminimalisir adanya unsur prematur. Sebagaimana yang disebutkan sebelumnya bahwa terhadap tanah yang dalam sengketa tidak dapat dilakukan perbuatan hukum apapun termasuk pengikatan jual beli maupun jual beli.

Oleh karena itu apabila adanya sangketa tanah yang ada dengan mengingat kondisi tanah tersebut maka perjanjian dapat diklasifikasikan sebagai perjanjian yang bersifat prematur karena apabila perjanjian tetap dilaksanakan akan berbenturan dan berpotensi melanggar syarat objek jual beli tanah tidak dalam keadaan sengketa sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Unsur Gugatan Prematur

Unsur adanya gugatan prematur terkait dengan waktu pengajuan suatu gugatan atau perkara yang diajukan sebelum jangka waktu yang ditentukan oleh hukum. Dalam konteks akta perjanjian pengikatan jual beli, eksepsi unsur gugatan prematur seringkali muncul ketika salah satu pihak merasa bahwa akta tersebut telah dilanggar sebelum waktunya atau terdapat pelanggaran terhadap syarat-syarat yang diatur dalam akta tersebut.

Misalnya, jika dalam akta perjanjian pengikatan jual beli disebutkan bahwa penyerahan properti harus terjadi dalam waktu tertentu, dan penjual gagal memenuhi kewajiban ini, pembeli dapat mengajukan gugatan prematur, menuduh bahwa akta tersebut telah dilanggar sebelum berakhirnya masa yang ditentukan dalam perjanjian.

Hal ini harus bisa dibuktikan dengan jelas antara kedua belah pihak bahwa apabila ternyata dengan tidak dimilikinya surat riwayat tanah seperti akta/ seterfikat dan surat keterangan tidak sengketa maka dalam hal ini tidak terdapat jaminan bahwa tanah yang menjadi objek perjanjian benar milik penjual dan tanah tersebut tidak dalam sengketa.

Terhadap adanya penjualan yang dilakukan meskipun sedang dalam gugatan, maka penggugat bisa menuntut kepada pengembang untuk melakukan tindakan sementara (tuntutan provisi) yaitu menghentikan penjualan tersebut kepada majelis hakim yang memeriksa dan mengadili perkara gugatan tersebut.

Baca juga: Apa Akibat Hukum Wanprestasi Terhadap Perjanjian?

Menelisik Eksepsi Unsur Gugatan Prematur

Dalam pembahasan diatas dapat kita Tarik kesimpulan bahwa perjanjian pengikatan jual beli yang dinyatakan prematur menurut Putusan Mahkamah Agung Nomor 680K/PDT/2017 berisi perjanjian pengikatan jual beli yang tidak memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUH yaitu mengenai objek perjanjian yang belum jelas kepemilikannya.

Berkaitan dengan hal tersebut maka harus diperhatikan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan objek perjanjian disamping yang telah diatur dalam KUH Perdata. Terhadap perjanjian pengikatan jual beli yang objeknya tanah maka harus dipastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Tidak dimilikinya surat riwayat tanah dan surat keterangan tidak sengketa maka tidak terdapat jaminan bahwa tanah yang menjadi objek perjanjian benar milik penjual dan tanah tersebut tidak dalam sengketa. Oleh karena itu dengan mengingat kondisi tanah tersebut maka perjanjian dapat dikualifisir sebagai perjanjian yang bersifat prematur dikarenakan tanah yang menjadi objek perjanjian tersebut belum jelas kepemilikannya. Sehingga majelis hakim menyatakan bahwa perjanjian batal demi hukum karena perjanjian dianggap prematur.

Keputusan pengadilan dalam kasus eksepsi unsur gugatan prematur terhadap akta perjanjian pengikatan jual beli memiliki implikasi besar. Jika pengadilan memutuskan bahwa gugatan prematur tersebut tidak berdasar, maka gugatan tersebut dapat ditolak dan perjanjian berlaku.

Namun, jika pengadilan menganggap gugatan tersebut beralasan, maka perjanjian mungkin dinyatakan tidak sah, dan pihak yang merasa dirugikan dapat meminta ganti rugi atau pemulihan properti. Dalam kasus akta perjanjian pengikatan jual beli yang dinyatakan prematur, penting bagi pihak-pihak yang terlibat untuk mendapatkan bantuan hukum yang kompeten dan memahami hak serta kewajiban mereka.

Eksepsi unsur gugatan prematur adalah alat penting dalam menjaga keadilan dan perlindungan hukum bagi semua pihak yang terlibat dalam transaksi hukum semacam ini. Dalam hal ini penyelesaian jual beli yang terdapat unsur prematur ini perlu  melakukan tugasnya dengan cara membuat akta otentik kepada Notaris, Notaris juga diwajibkan harus lebih teliti dalam membuat akta tersebut dan perlu kesadaran tentang hukum, moral, etika.

Disamping itu Notaris seharusnya secara materil mengetahui peraturan perundang-undangan yang berlaku yang berkaitan dengan akta yang dibuatnya. Hal ini dilakukan guna mengantisipasi segala resiko hukum yang terjadi pada masyarakat khusunya para penghadap dalam memformulsikan akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris tersebut.

Selain itu alam pembuatan perjanjian pengikatan jual beli tanah disarankan disamping memenuhi syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata tetapi juga memperhatikan persyaratan mengenai jual beli tanah itu sendiri sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Sehingga dalam pelaksanaannya tidak akan menimbulkan sengketa dan adanya prematur.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

× Konsultasi Gratis